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Pris en étau par la hausse du coût de construction et la sensible remontée des taux, les promoteurs et marchands de bien ayant recours au financement participatif doivent augmenter le taux de rendement proposé aux investisseurs qui interviennent en complément des banques. Dans le crowdfunding immobilier, le gain net annuel tourne autour de 6% du montant prêté au promoteur ou au marchand de bien. Minoritaires, les investisseurs titulaires d’un Plan d’épargne en action dit PEA-PME ouvert depuis cinq ans échappent à la flat tax de 30% et peuvent obtenir une meilleure rémunération, aux alentours de 7,5%. Garantir un écart positif entre inflation et taux de rendement « Le secteur est habitué à proposer des taux supérieurs à l’inflation, commente Arnaud Romanet-Perroux, directeur général de la plate-forme Upstone. Notre marge de manœuvre, c’est d’augmenter les taux de chaque projet pour que l’écart entre l’inflation et le taux de rendement net soit positif. » Objectif : continuer d’attirer les particuliers qui se détournent du Livret A, dont le taux passera de 2% à 3% le 1er février, ou de l’assurance-vie, dont le rendement net en 2022 devrait être inférieur à 2% selon les observateurs. Pour le moment, pas de flambée, puisque les 39 plates-formes françaises, complémentaires des banques, ont légèrement augmenté le taux de rendement annuel brut, passant en moyenne de 9,2% en 2021 à 9,5% en 2022, selon le baromètre Hello Crowdfunding. Mais la tendance haussière pourrait s’amplifier. Sur Baltis, « après 9,3% en 2021 et 9,8% en 2022, nous serons en moyenne entre 10% et 11% en 2023 », anticipe Alexandre Toussaint, le président. Chez Wiseed, « la majorité des projets immobiliers que nous accompagnons sont désormais à 10% minimum », confie Mathilde Iclanzan, la directrice générale. Il y a consensus sur le fait que le taux brut moyen en 2023 puisse dépasser 10%, mais pas plus. « Une augmentation de 2 ou 3 points serait injustifiable auprès des opérateurs, dont le bilan du projet se retrouverait dégrader, souligne Pierre-Yves Appert, directeur général d’Homunity. Nous ne souhaitons pas fragiliser les opérateurs ni grossir notre portefeuille. Notre objectif est de toucher de plus en plus d’investisseurs. » La plate-forme a recensé 20781 investisseurs actifs en 2022, contre 15280 en 2021.

Le projet immobilier se situe dans le nouvel éco-quartier du Grand Soleil, tout près de la gare SNCF de Châteaucreux et du centre-ville de Saint-Étienne. La livraison de cette résidence est prévue au 4e trimestre 2024. La résidence Cœur vert sur le boulevard du Colonel Marey verra 40 logements sortir de terre avec : jardins privatifs, loggias, balcons, ou terrasses. La résidence est proposée par Spirit, qui développe de nouvelles activités immobilières : grands projets, énergies renouvelables, coworking…

Fondé il y a plus de 30 ans, Spirit conçoit, réalise et commercialise des programmes immobiliers dans le but d’accompagner l’évolution urbaine au sein des territoires. Le tout en garantissant confort et bon vivre aux utilisateurs. Un entretien avec Félix Bertojo et Mathias Bertojo, Co-présidents du groupe Spirit. Créé par notre père Jean-Claude Bertojo, en 1988, le groupe Spirit est aujourd’hui détenu par un actionnariat familial et dirigé par nous deux, ses enfants aînés. Le groupe rassemble désormais plus de 300 collaborateurs avec un volume d’affaires avoisinant 400 millions d’euros par an. Promotion immobilière résidentielle, d’entreprise, investissement, mais pas que… car Spirit cultive également d’autres activités dans le cadre de son développement ! Notre vision : l’entreprise n’est pas seulement un business, elle est aussi un patrimoine privilégiant la relation de confiance avec nos clients, nos partenaires et nos collaborateurs. Construire dans le temps, avec le souci de transmettre quelque chose de concret à nos enfants, telle est l’ambition que l’on porte. C’est un marqueur très fort qui nous distingue des autres acteurs du secteur. Il en va de même au sein de nos relations professionnelles, qu’il s’agisse d’enjeux économiques comme sociétaux.

"Nous sentons que face aux nouveaux usages, face aux évolutions climatiques, la ville doit s'adapter. Nous sommes confrontés à une ville que nous allons vivre autrement, et que nous devons réinventer." Felix Bertojo, co-président de Spirit a répondu aux questions d'Immoweek dans le cadre d'un podcast spécial SIMI à l'occasion de ce salon incontournable pour les acteurs de l'immobilier. Il a présenté le Groupe et a présenté les objectifs de développement de Spirit, en phase avec les nouveaux usages de l'immobilier.

Depuis maintenant trois ans, Spirit enrichit ses métiers historiques de promoteur immobilier et d’investisseur. Le Groupe a en effet développé différentes entités dédiées à l’immobilier géré, au crowdfunding immobilier, aux espaces de coworking et aux énergies renouvelables. La filiale Spirit Grands Projets, présidée par André de Pompignan, vient également d’être créée afin de coordonner les différentes compétences du Groupe et de faire naître de nouvelles synergies. Entretien. Architecte DPLG et urbaniste de formation, j’ai travaillé pour différentes agences sur des sujets de restructuration d’immeubles prestigieux en conception et chantier. Je suis ensuite parti à Londres, où j’ai intégré Skidmore Owings and Merrill, société américaine d’architecture d’envergure internationale, spécialisée dans les projets mixtes de grande taille. Durant cette expérience, j’ai été expatrié à Dubaï.

Spirit REIM Services a repris la gestion de la SCI Esprit Pierre, club deal détenu par une entité du groupe Spirit et un investisseur institutionnel français de premier plan. La gestion du FIA était assurée depuis sa création par la société de gestion OFI Pierre. La filiale immobilière du groupe OFI avait ainsi réalisé la structuration du fonds et la phase d’investissement d’une durée de quatre années. L’asset management et le property management étaient déjà réalisés par Spirit REIM Services pendant cette période. « Le changement de gérant est conforme aux accords initiaux entre les parties », est-il expliqué dans un communiqué. « OFI Pierre a assuré ses fonctions de gérant avec professionnalisme, nous les remercions pour la qualité du travail qui a été effectué durant ces années et qui permet une reprise sereine du fonds entièrement investi », déclare Benjamin Stutzmann, président de Spirit REIM Services.

Fondé en 1988, le groupe Spirit est un acteur majeur et indépendant de l'immobilier. Présent en France et à l'international, le Groupe ambitionne de continuer son développement en proposant toujours les réponses les plus justes aux besoins de ses clients et partenaires. Entretien avec les co-présidents de Spirit, Félix Bertojo et Mathias Bertojo. Spirit est un Groupe entrepreneurial et familial, fondé il y a près de 35 ans. Au fi l du temps, le Groupe a su devenir un acteur de référence de l'immobilier français, avec trois métiers historiques : la promotion résidentielle, avec une réalisation de l'ordre d'un millier de logements par an, la promotion en immobilier d'entreprise avec un développement d'environ 100 000 m² de locaux d'activités par an, ainsi que l'investissement et la gestion d'actifs immobiliers. Les activités de promotion développent aujourd'hui un volume d'affaires de 400 millions d'euros et les actifs sous gestion représentent 430 millions d'euros.

Spirit REIM Services reprend la gestion de la SCI Esprit Pierre, fonds dédié aux parcs d'activités en Île-de-France. Spirit REIM Services vient enrichir sa gamme de fonds d’investissements immobiliers en reprenant la gestion de la SCI Esprit Pierre, club deal détenu par une entité du groupe Spirit et un investisseur institutionnel français de premier plan. Depuis le 1er octobre 2022, la société de gestion Spirit REIM Services a intégré la gestion du FIA Esprit Pierre. Cette dernière était assurée depuis la création du fonds en décembre 2017 par la société de gestion OFI Pierre. La filiale immobilière du groupe OFI avait ainsi réalisé la structuration du fonds et la phase d’investissement d’une durée de quatre années. L’Asset Management et le Property Management étaient déjà réalisés par Spirit REIM Services pendant cette période. Le changement de gérant est conforme aux accords initiaux entre les parties.

En quelques années, le groupe Spirit est passé de promoteur et investisseur à acteur global de l’immobilier et se déploie aujourd'hui sur l’ensemble du territoire. Carmen Bertojo, présidente de Spirit Entreprises, et André de Pompignan, président de la nouvelle filiale Spirit Grands Projets, expliquent comment s’articulent les activités du Groupe, au service des villes, des aménageurs et des propriétaires fonciers. Notre Groupe a développé en 2022 un volume d’affaires de 400 M€, dispose de 192 M€ de capitaux propres et rassemble aujourd’hui plus de 300 collaborateurs. A partir de son socle historique composé d’immobilier résidentiel (Spirit Immobilier), d’immobilier tertiaire (Spirit Entreprises) et d’investissement (Spirit REIM), Spirit a développé de nouveaux métiers pour répondre aux besoins des territoires. Nous avons ainsi des filiales dédiées à l’immobilier géré (Spirit Hospitality), au crowdfunding immobilier (Upstone), aux énergies renouvelables (Spirit Energies), au développement d’espaces de coworking au sein de nos parcs d’activités (ToDay). Et la dernière en date, Spirit Grands Projets qui permet d’actionner de nouvelles synergies entre ces différentes filiales.

Le passage de témoin entre les générations s'est fait début 2021. Mathias Bertojo, 53 ans, assure avec son frère Félix, de deux ans son cadet, la co-présidence du groupe immobilier indépendant Spirit, fondé en 1988 par leur père Jean-Claude Bertojo à partir de la restructu­ration de son groupe Keops. Mathias Bertojo a rejoint le groupe familial il y a plus de vingt-cinq ans. Ce diplômé de l'École nationale supérieure agronomique de Montpellier y a effectué un parcours aux dimensions commerce, investissement et international. Après des débuts de responsable Méthodes chez Keops Administration de Biens, il intègre un an plus tard l'agence de conseil en immobilier d'entreprise Keops Neuilly. En 1999, il devient directeur du réseau d'agences Keops Fran­chise puis en 2003 directeur général de la filiale d'investis­sement Spirit REIM. Il en devient p-dg en 2012, année où il suit la formation HEC Management d'unité stratégique. Il est à l'initiative du premier fonds d'investissement du groupe en 2017.

Le futur visage des Minguettes, à Vénissieux, s’amorce bel et bien avec l’inauguration de sa résidence de 120 logements, nommée « Nouvel horizon ». Située dans la ZAC Vénissy, elle permet aussi d’aménager 1 200 m² de surfaces commerciales au rez-de-chaussée du bâtiment. Il y a trente ans, le quartier des Minguettes était dominé par le centre commercial Vénissy en piteux état. Désormais, la ZAC Vénissy est en phase de finalisation. Initiée en 2008, sa réalisation a été confiée à la SERL (Société d’équipement et d’aménagement du Rhône et de Lyon) dans le cadre d’une convention publique. Depuis, une polarité commerciale a été créée avec l’installation d’un supermarché et de plusieurs commerces et services de proximité, autour de la place centrale.

Situé sur trois communes (Lieusaint, Combes-la-Ville et Moissy-Cramayel), l’écopôle de Sénart, « principalement dédié aux entreprises écoresponsables et engagées dans la transition environnementale », selon Jérôme Forneris, directeur du développement économique et des activités de l’EPA, se développe sur 186 ha pour 400 000 m2 de SDP programmés, répartis entre la ZAC du Charme et celle des Portes de Sénart. C’est sur la première citée que Spirit Entreprises « s’est positionné voilà quelques années », rappelle Sébastien Murie, directeur commercial Île-de-France de Spirit, et a imaginé un parc d’activités de 15 000 m². Dans le cadre de la première tranche, un actif de 2 623 m a été livré fi n janvier et a fait l’objet d’une vente utilisateur ; la charpente du second bâtiment est encore de pose. « Ces deux actifs, cédés à 80 %, disent tout de l’appétence des PME et autres PMI pour ce type de produits », souligne le porte-parole de Spirit Entreprises. « S’en suivra la réalisation de deux autres tranches… », précise-t-il.